西安别墅市场为何进入“叠拼年”?

备注1：曲江1期-曲江池夜景

PART1-叠拼暴热

西安楼市别墅大热，别墅市场叠拼居首，这一市场变化在最近几年里表现的愈发明显。

自2015年开始，西安别墅在楼市整体成交中所占到的市场份额逐年提升，现在的供需情况是“供少需多”。2017年别墅市场进入低库存阶段，别墅成交量环比上升47%，同比上升级143%，几乎上涨了一半！

别墅，这种曾经专为少数顶级财富阶层制定的终极产品，尽管时下因为供需落差而成交紧俏，却也是楼市不可缺失的主力，市场的成交行情最终也造就了叠拼产品在市场上的大行其道，而叠拼产品的盛行，是造成这一市场变化最主要的原因。

在第一轮限购解封之后，叠拼别墅的市场占有率逐年攀升。在2017年别墅总销量与总供给之间，居然出现三倍倒挂。可以说，正是在叠拼别墅对高端置业需求的引领作用下，才让别墅的销售逐渐跻身成交热门。

对比独栋、双拼、联排、叠拼等不同产品类型的别墅成交均价变化能看到，与三年之前相比，2018年的叠拼别墅的成交均价以89%的涨幅跃居各类产品类型之上。

与此同时，叠拼产品对市场上高端置业客群的生活情境的精准把控，也是在逐渐热门的别墅成交中叠拼别墅的价值被市场充分认可的原因。

从成交量、价格走势以及高端置业客群生活情境的变化，均鲜明标志着西安楼市正式进入了“叠拼年”。而叠拼别墅的崛起并非偶然，而是随着市场的变化、消费的升级、产品的迭代之后的产物，叠拼在创作上做到博采众长、兼容并蓄，并以此刷新了低密度产品的舒适度。

PART2-墅领曲江

十年之前，西安的别墅市场基本都是围绕着曲江分布的，那个时候曲江风华正茂，不缺有品位的客户，更不缺有格调的产品。

中海铂宫、紫汀苑、凤凰池、金地湖城大境等一大批耳熟能详的产品，都诞生过叠拼，几千入手，数万转出，这一类产品购买时具有性价比，放盘时又比较容易转手，算是臻品。

早期的别墅比如独栋、联排、双拼，虽然更符合客户心中对于别墅的传统定义，但老一批的设计师拷贝更多，思考更少，且户型已呈老旧之势，实际居住感受并不理想。叠拼经过不断演化，独立性与私密性已经大大提升，同时更适合现代人居住需求，逐渐被市场广泛认同。

备注2：曲江1期-曲江池夜景

叠拼别墅通常是上叠+中叠+下叠，将一家人的生活场景切割在不同楼层，同时因为预留有电梯设计（现在都有），过多的楼层也让上下楼颇为不便。

如何平衡私密性与邻里空间一直是别墅设计的难点，通常情况是别墅为了居者的私密性，只能让生活动线框定在别墅空间之内，邻里交往只能发生在园区会所、园林等公共区域，因此，别墅相对封闭一些。

而叠拼别墅则通过入户和庭院的分割，创造了适合邻里交往的空间，让有相似经历、相同志趣、相同追求的业主们得以自然而然地拓展社交圈。

基于这几点优势，叠拼的销售批量稳居别墅各类产品之首，特别是总价在500万以下的别墅中，叠拼别墅绝对是限购政策之下的绝佳自住&投资品。

PART3-价值翻身

如今，曲江一期土地断供之后，别墅供应几乎绝迹，零星地块里仅有一两个项目，也是按照一栋一套的标准来做。

参照门户网站曲江二手房报价，双拼别墅3.5-4万/㎡，联排别墅3-3.5万/㎡，叠拼别墅3万/㎡。十年之前，数千入手，十年之后，价格数倍的增长，二手房源还特别稀缺。

曲江二期CCBD&QCIC落地之后，曲江二期弥补了曲江一期产业不足、人口不足、商业配套不足，却呈现曲江别墅市场缺口。

一个重要原因就是曲江二期规划的公园太少！在2016年之前，曲江二期公园规划信息显示，片区仅规划有城市运动公园，还有新植物园，以及零星绿地（甚至包括了某小区的私家小公园），不足以做别墅区，更不足以承载高端。

备注3：曲江2期-新植物园

如今，施政者思路转变，曲江二期新供应土地，不断抑制高容积率，全力打造低密度、宽景观面、高舒适度的城区。这一点“转变”，给了曲江二期高端物业诞生的机会，因此，笔者称2018年是曲江二期价值翻身之年。

在曲江二期新发展之下，在杜陵塬之侧，即将打造的“杜陵遗址生态公园”可以被称为当之无愧的大手笔。官方要规划8.9平方公里保护范围（大约13350亩），建设控规区面积12平方公里（大约18000亩），纵跨曲江新区、航天城、长安区三区管辖范围。

“杜陵”，全称为：杜陵邑。汉代旧名“鸿固塬”，是汉宣帝刘询的帝陵，因为汉代有“置陵邑”的特色，杜陵便成了王侯外戚聚集地，白居易《琵琶行》里“五陵少年争缠头，一曲红绡不知数”，这两句生动地描述了当时聚集在杜陵附近的达官显贵的生活场景。